Iz
sklopa - modula:
PRAKSA/Mnenja strokovnjakov/Dohodnina/ …
PRODAJA
RABLJENEGA STANOVANJA IN OPREME V STANOVANJU S STRANI ZAVEZANCA FO
– dohodnina in DPN
Številka:
36/PD/2015
Datum:
13.09.2016
Vprašanje – opis problema
Oseba X (fizična oseba – rezident
Republike Slovenije) ima v lasti nepremičnino (stanovanje), ki ga
je pridobila v mesecu oktobru 2013 po nabavni vrednosti 70.000,00
€, dodatnih cca. 30.000,00 € je bilo v letu nabave vloženih v
opremo v stanovanju. Oseba X razpolaga z računom za nakup
stanovanja, za nakup opreme v stanovanju ima le nekaj računov (za
cca. 15.000,00 €) in ima v stanovanju prijavljeno stalno
prebivališče od meseca nakupa naprej (od oktobra 2013
naprej).
Stanovanje želi skupaj z opremo
prodati – našla je potencialnega kupca, ki za stanovanje in opremo
ponuja skupaj 105.000,00 €, vse povezane stroške prodaje stanovanja
pa krije prodajalec stanovanja / oseba X.
Ostali podatki primera – oseba X je
s kupcem dogovorila vrednost za:
§ stanovanje v znesku 80.0000,00 €; in
§ opremo v stanovanju 25.000,00 €.
Vprašanji:
§ Ali prodaja stanovanja in opreme v stanovanju
zapade pod obdavčitev skladno z ZDoh-2 in v kakšni
višini?
§ Ali prodaja stanovanja in opreme v stanovanju
zapade pod obdavčitev skladno z ZDPN-2 in v kakšni
višini?
Mnenje
V »vsakdanjem življenju« je
nepremičnina največkrat zemljišče, zemljišče s stavbo, stavba ali
del stavbe – stanovanje se uvršča med nepremičnine, kar pa ne velja
za opremo v stanovanju.
Če bosta oseba X in kupec v
prodajni pogodbi posebej opredelila vrednost za stanovanje in
posebej vrednost za opremo v stanovanju, je predmet obdavčitve le
prodaja stanovanja – z dohodnino od dobička iz kapitala in DPN se
lahko obdavči le prodaja stanovanja, ne pa tudi prodaja opreme v
stanovanju.
Glede na čas pridobitve (oktober
2013) je smiselno, da oseba X zasleduje izpolnitev pogoja 3 letnega
roka bivanja in prijavljenega stalnega prebivališča v stanovanju iz
2. točke drugega odstavka 96. člena ZDoh-2, da se pri odsvojitvi
stanovanja ne bi plačala dohodnina od dobička iz kapitala od
razlike med nabavno in prodajno vrednostjo in po stopnji 25
%.
DPN je pri odplačnem prenosu
lastninske pravice na nepremičnini dolžan plačati prodajalec (oseba
X) in sicer po stopnji 2 % od osnove, ki je (tržna) prodajna cena
nepremičnine – v primeru se plača DPN v znesku 1.600,00
€.
Obrazložitev
a) Splošno o nepremičninah (SPZ,
ZEN)
Nepremičnina je prostorsko odmerjen
del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Vse druge
stvari so premičnine. Pojem nepremičnina praviloma pomeni zemljišče
s pripadajočimi deli, ki so z zemljiščem trajno
povezani/spojeni.
Nepremičnina
18. člen
(1) Nepremičnina je prostorsko
odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi
sestavinami.
(2) Vse druge
stvari so premičnine.
Sestavina
16. člen
(1) Sestavina je vse, kar se v
skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge
stvari.
(2) Sestavina ne more biti
samostojen predmet stvarnih pravic, dokler se ne loči od glavne
stvari.
Povezanost zemljišča in
objekta
8. člen
Vse, kar je po namenu trajno
spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, je
sestavina nepremičnine, razen če zakon določa
drugače.
Z Zakonom o evidentiranju
nepremičnin (v nadaljevanju ZEN), ki ureja evidentiranje
nepremičnin ter tvori pravno podlago za zemljiški kataster in
kataster stavb v Sloveniji, so nepremičnine opredeljene kot
zemljišča (zemljiške parcele) s pripadajočimi sestavinami (stavbe,
deli stavb). Zemljišče je zemljiška parcela, ki je evidentirana v
zemljiškem katastru, pripadajoče sestavine zemljišč pa so stavbe in
deli stavb, ki so evidentirani v katastru stavb. V »vsakdanjem
življenju« je nepremičnina največkrat zemljišče, zemljišče s
stavbo, stavba ali del stavbe.
b) Obdavčitev prodaje stanovanja
in opreme v stanovanju po ZDoh-2
Po ZDoh-2 je eden izmed virov
dohodnine tudi dohodek iz kapitala, ki kot dobiček iz kapitala (tj.
podvrsta dohodka iz kapitala), dosežen pri odsvojitvi kapitala,
šteje tudi dobiček pri odsvojitvi nepremičnine, ne glede na to, ali
je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Za
obdavčljivo odsvojitev kapitala se šteje (med drugim) tudi prodaja
kapitala / stanovanja.
93. člen
(kapital)
Za kapital
po tem poglavju se
štejejo:
1. nepremičnina, ne glede na to,
ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem
stanju;
2. vrednostni papirji in deleži v
gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah
organiziranja;
3. investicijski kuponi.
96. člen
(oprostitev)
(1) […]
(2) Dohodnine se ne plača tudi od
dobička iz kapitala, doseženega pri:
1. […]
2. odsvojitvi stanovanja ali
stanovanjske hiše – ki ima največ dve stanovanji, s
pripadajočim zemljiščem – v katerem je imel zavezanec
prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam
dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo; če je
zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljal v zvezi z
opravljanjem dejavnosti ali ga je oddajal v najem, se za odsvojitev
kapitala po tej točki ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja
ali stanovanjske hiše, ki ga je zavezanec uporabljal v zvezi z
opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali
stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano
kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajal v
najem;
Višina davka / dohodnine od dobička
iz kapitala je odvisna od davčne osnove in davčne stopnje. Davčna
osnova je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in
vrednostjo kapitala ob pridobitvi (prvi odstavek 97. člena ZDoh-2),
ki ju ZDoh-2 definira v 98. členu (vrednost kapitala ob pridobitvi)
oz. 99. členu (vrednost kapitala ob odsvojitvi). Dohodnina od
dobička iz kapitala se plača po stopnji 25 % in se šteje za
dokončen davek – t.i. cedularna obdavčitev (131. a člen in prvi
odstavek 132. člena ZDoh-2).
Dohodnine pa se ne plača pri
odsvojitvi stanovanja v katerem je zavezanec imel prijavljeno
stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter v njem dejansko bival
zadnja tri leta pred odsvojitvijo (2. točka drugega odstavka 96.
člena ZDoh-2).
c) Obdavčitev prodaje stanovanja
in opreme v stanovanju po ZDPN-2
Promet nepremičnin po ZDPN-2 je vsak
odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini – prodaja
stanovanja šteje kot odplačni prenos lastninske pravice na
nepremičnini, kar pa ne velja za opremo v stanovanju, ki ni
nepremičnina in posledično predmet obdavčitve z davkom na promet
nepremičnin (DPN).
3. člen
(predmet
obdavčitve)
(1) Davek se plačuje od prometa
nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa
ali oddajanja v najem (v nadaljevanju: prenos) stavbne pravice po
zakonu, ki ureja stvarnopravna razmerja.
(2) Promet nepremičnin po tem zakonu
je vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini (v
nadaljnjem besedilu: prenos nepremičnin).
[…]
5. člen
(zavezanec)
(1) Zavezanec oziroma
zavezanka za davek (v nadaljnjem besedilu: davčni zavezanec) je
prodajalec ali prodajalka nepremičnine.
Višina davka / DPN je odvisna od
davčne osnove in davčne stopnje. Davčna osnova je (tržna) prodajna
cena nepremičnine, ki obsega vse, kar predstavlja plačilo (v
denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih in podobno),
ki ga je ali ga bo oseba X prejela od kupca za opravljen promet
nepremičnine (prvi in drugi odstavek 8. člena ZDPN-2). DPN od
prometa nepremičnin se plača po stopnji 2 %.
V primeru je davčna osnova za DPN
prodajna vrednost v znesku 80.000,00 €, od katere se DPN po stopnji
2 % plača v znesku 1.600,00 €.
Področje: ZDoh-2,
ZDPN-2
Veljavna zakonodaja
(ustrezni zakonski in podzakonski predpisi) ter ostali predpisi v
času izdaje strokovnega mnenja:
§ Zakon o
dohodnini - ZDoh-2, Uradni list RS, št. 13/11-UPB7,
24/12-ZDoh-2I, 30/12-ZDoh-2J, 75/12-ZDoh-2K, 40/12-ZUJF,
94/12-ZDoh-2L, 96/13-ZDoh-2M, 29/14-Odl. US št. U-I-175/11-12,
23/15-ZDoh-2O, 50/14-ZDoh-2N, 55/15-ZDoh-2P in
102/15-ZUJF-E.
§ Zakon o davku na promet nepremičnin - ZDPN-2, Uradni
list RS, št. 117/06.
§ Stvarnopravni zakonik - SPZ, Uradni list RS, št. 87/02
in 91/13-SPZ-A.
§ Ostala »nedavčna« zakonodaja s področja
nepremičnin.