p.š. - 11.06.2007 - 19:32

Čisto prva stvar, na katero je potrebno usmeriti pozornost je, kako sta najemodajalec in najemnik v najemni pogodbi definirala, koliko in katere stroške nosi najemodajalec še poleg osnovnega zneska najemnine.

Menim, da bi zaračunana voda morala povečati višino najemnine in imate prav vi.
Najemodajalec lahko uveljavlja olajšavo za normirane stroške ali pa dejanske stroške ( katere dokazuje z računi ) - tako bo imel zmanjšano davčno osnovo. Res pa je, da bo prihodek od najemnine zato večji - morda bi bilo dobro, da vam najemodajalec razloži, od kod izvira njegova trditev o ne-povečevanju najemnine in prihodka?

Kaj takšnega je po mojem poznavanju možno le, če je najemodajalec zavezanec za DDV in tako stroške vzdrževanja kot prihodke iz naslova prefakturiranja vodi na prehodnih postavkah 145/245. Ker on ni zavezanec za DDV - se po mojem mnenju ne more posluževati takšnega načina obračunavanja.

lp

brne - 11.06.2007 - 20:31

Drži, da je bistveno, kako je določeno v pogodbi. Kar pa se tiče normiranih stroškov (40%) - to so vzdrževalni (popravila itd)- in ne obratovalni stroški, tako da se po mojem voda itd (če je dogovorjen ključ delitve) lahko samo prefakturira (brez dohodnine).

- 11.06.2007 - 21:03

3x hvala.Najemodajalec se po posvetovanju s "svojo revizorko"sklicuje na 75.člen (3točka 1.odst.).V pogodbi o najemu poslovnega prostora pa piše:souporaba vode ....itd.in eventuelno druge obratovalne stroške plača najemojemalec najemodajalcu na osnovi izračuna po porabnikih v objektu ( v najem daje celo stavbo ).Najemodajalec tako prefakturira neodavčeno stroške na najemojemalce in trdi,da to ni njegov prihodek,saj ga je on plačal(evre pa je pokasiral od najemnikov).Še enkrat lepo prosim za mnenje.Lp

FRANJA - 11.06.2007 - 21:06

Sem bila prehitra pri pošiljanju in nisem vpisala imena.Lp FRANJA

p.š. - 11.06.2007 - 21:51

Verjetno je mišljena 1.točka 3.odst. 75.čl. ZDoh-2 :

75. člen
(dohodek iz oddajanja premoženja v najem)
...
(3) Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
...

Če preberemo zapisano, najemodajalcu torej ti s strani najemnikov plačani obratovalni stroški ne predstavljajo dohodka iz oddajanja premoženja v najem , menim pa, da bi (je ) moral pri spremembi obračunavanja teh stroškov ( zapisali ste, da je do sedaj vedno obračunal le najemnino brez obratovalnih stroškov ) najemnike obvestiti z obvestilom upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov ( seveda, če vse to že ni zapisano v najemni pogodbi ).

lp

FRANJA - 11.06.2007 - 23:12

P.š. hvala lepa.Uf,sem pa zakomplicirala člene in odstavke,mislila sem kot ste napisala.Saj že cel dan prebiram ta člen in -razen obratovalnih stroškov..-,vendar sem trmasto vztrajala pri svojem .Sedaj pa hitro na popravljanje Rek-a.
Lp

Matjaž K - 12.06.2007 - 08:21

ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik

plačuje komu: direktno vodovodnemu podjetju ali najemniku (če mene vprašate, direktno vodovodnemu podjetju)

p.š. - 12.06.2007 - 08:32

Zgoraj je Franja zapisala :
obratovalne stroške plača najemojemalec najemodajalcu na osnovi izračuna po porabnikih v objektu - torej ne plača vodovodnemu podjetju (direktno).

Prosila bi pa za razlago, v čem nastane razlika glede na možnost različnih prejemnikov plačila teh obratovalnih stroškov ? Kako to vpliva na izračun najemnine oz. višino dohodka , doseženega z oddajanjem nepremičnine v najem ?

lp

Matjaž K - 12.06.2007 - 09:17

Gre za vprašanje filozofije dohodka in davčne osnove.

Dohodki = vsako!! izplačilo oziroma prejem dohodka

=>če plačuje stroške najemodajalec , jih pa zaračuna najemojemalcu, potem je dohodek najemina+stroški, stroške vode pa "ima" najemodajalec v 40% NO

=>če plačuje stroške najemnik, najemodajale ni prejel plačila (ni povečanja premoženja), zato je dohodek = najemnini

Razlika v davčni osnovi pa je v 60% vrednosti prevaljenega stroška.

p.š. - 12.06.2007 - 09:33

Matjaž, hvala za razlago, pa vendar še vedno nisem prepričana, da razumem v celoti: ali ni potrebno v tem konkretnem primeru razen definicije dohodka upoštevati tudi specifiko najemnin, kjer se v 1.t.3.odst.75.čl. iz oddavčitve dohodka izločijo obratovalni stroški ?

lp

Matjaž K - 12.06.2007 - 09:36

Je specifika, ampak za mene je dvoumno napisana.

p.š. - 12.06.2007 - 09:50

Res je dvoumno - samo kako potem pravilno postopati ? - po mojem ( že prvem odgovoru ) bi se po logiki obratovalni stroški, plačani s strani najemnika in zaračunani s strani najemodajalca, morali vključiti v obračun najemnine, pa vendarle imajo najemodajalci zakonsko podlago za njihovo izločitev iz obdavčenih dohodkov ... zato se ( upravičeno ??? ) ne strinjajo z vključitvijo v obračun najemnine ...

Vsekakor zanimivo odprto vprašanje, zrelo za kakšen predlog popravka ZDoh-2...

lp in lep dan !

brne - 12.06.2007 - 11:59

Matjaž K :
-------------------------------
Gre za vprašanje filozofije dohodka in davčne osnove.

Dohodki = vsako!! izplačilo oziroma prejem dohodka

=>če plačuje stroške najemodajalec , jih pa zaračuna najemojemalcu, potem je dohodek najemina+stroški, stroške vode pa

Iz besedila (2) 77.čl.ZDOH-2 izhaja, da so z normiranimi stroški (40%) po (1)77.čl.ZDOH-2 mišljeni stroški vzdrževanja in ne obratovalni.
Ker ni IZRECNO predpisano, da se iz osnove izločijo SAMO obratovalni stroški, ki jih najemnik plača napr. Vodovodu, se izločijo vsi! Res ne vem, zakaj bi morali sami sebi zatežiti z najbolj hard varianto? Kaj ni bilo včasih Vaše geslo : Cesarju (samo) toliko, kolikor je njegovega?

Matjaž K - 12.06.2007 - 12:21

(3) Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen !!obratovalnih!! stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;

toliko glede "vsi in obratovalni"

Vsekakor se strinjam z vami, da dejstvo direktnega ali indirektnega plačevanja stroškov ne bi smelo imeti vpliva - nenazadnje v neto efektu ne pride do prirasta premoženja (1 SIT vode k najemodajalcu je vezano na 1 SIT vode k dobavitelju vode).


Za mene je problem v tem, da določbo o plačevanju razumem tako ali pa tako.

In vsi poznamo naslednjo izpeljavo:

če smo mi tako 1, durs pa tako2 + pritožba ne zadrži izvršbe => lovi cesarja za denarce preko pritožbe (pomislite na kolobocijo 2.4. - 31.3. pri prispevkih zasebnika - DURS že kliče okoli in zavezancem "mami" k predložitvi popravljenih obračunov s korenčkom "če ne boste predložili, vas bomo kaznovali za prekršek").


V čem vidim nejasnost:

Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje .. druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem

V osnovi je torej tudi plačilo za vodo obdavčeno.

Zdaj pa izjema od pravila:

razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;


Kako plačuje? Direktno dobavitelju ali indirektno (preko najemodajalca)?

Poglejmo OZ:

Vzdrževanje stvari

589. člen

(3) Stroški za drobna popravila, ki jih je povzročila običajna raba stvari, ter stroški same rabe gredo v breme zakupnika.

Za mene zapis "v breme zakupnika" ni dvoumen.

Možno je, da naj bi izjema glede obratovalnih stroškov v ZDOh-2 po vsebini pomenila enako kot določba iz OZ.

Po drugi strani pa je spet tako, da bi bila možna razlaga, da so mišljena samo direktna v breme najemojemalc aopravljena plačila.

V konkretnem primeru bi zagotovo zagovarjal varianto interpretacije preko OZ. Ali pa bi to tudi uspelo v praksi, pa je ? Naša davčna praksa je čista loterija.

lp

brne - 12.06.2007 - 13:06

Se strinjam, da ni kristalno čisto. Ampak prepustimo konkretnemu inšpektorju, ki bi utegnil drezati v to - če se bo sam odločil za hard varianto, jo bo moral vsaj malo utemeljiti.
Imamo pa tak primer tudi z NUSZ. Ker firma še ni izpeljala uradnega prenosa plačevanja nase, smo za lani izpeljali povračilo lastnikovega plačila mimo dohodnine.

Matjaž K - 12.06.2007 - 13:53

Se strinjam, da se strinjava, da ni kristalno čisto.

Glede utemeljevanja s strani davčnega organa pa samo to: je bolj ubogo.

lp (gremo raje delati, da bomo imeli dovolj denarja, da nam ga DURS pobere)

FRANJA - 12.06.2007 - 13:12

Najlepša hvala vsem za mnenja,razmišljanja in pojasnila.Kot je rekel-a brne,zatežila sem za borih 9 evrov stoška.Našla sem tudi pojasnilo Durs-Davčni bilten št.5/2005 stran 34-36, za katerega menim,da je uporabno(razen sklicevanja na Zakone in člene o dohodnini).
Sedaj pa še čisto na kratko (z da ali ne)prosim za odgovor.V najemni pogodbi je zapisano,da obratovalni stroški(npr.vodarina)bremenijo najemnika.Račun glasi na najemodajalca,račun tudi plača,pri obračunu najemnine pa k neto znesku prišteje še strošek vodarine,ki ga najemnik plača na TRR najemodajalca.Torej neto znesek se ne obruti,in ne odtegne davčni odtegljaj.Da ????.
Hvala vsem za trud in lep dan.

valat - 11.06.2007 - 20:32

Se 100% strinjam s p.š.

Lep pozdrav!